Edificabilità "di fatto”, la Cassazione amplia i criteri

Edificabilità di fatto sotto la lente della Corte di Cassazione. Con l’ordinanza n. 3784/2026, la Sezione Tributaria torna sul tema, cruciale e spesso controverso, della tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni.

Il punto centrale: un’area può essere considerata edificabile anche se lo strumento urbanistico non la qualifica ancora come tale, purché emergano elementi oggettivi che ne rivelino la vocazione edificatoria.

Una decisione che incide non solo sugli accertamenti IRPEF, bensì pure sulle dinamiche di sviluppo urbano, sugli investimenti immobiliari e sulle politiche territoriali.

Il caso: terreno agricolo, prezzo elevato e permesso di costruire rilasciato pochi giorni dopo

Il contribuente aveva ceduto nel 2008 un terreno formalmente agricolo.

Pochi giorni dopo la compravendita, l’acquirente otteneva:

permesso di costruire per un impianto di distribuzione carburanti,
autorizzazione amministrativa correlata.

La CTP e la CTR avevano escluso la natura edificabile, ritenendo assenti gli indici tipici (vicinanza a centri abitati, servizi, urbanizzazioni).

La Cassazione ribalta tutto.

L’edificabilità “di fatto” non richiede un piano urbanistico

La Corte richiama un orientamento consolidato:

Un terreno può essere considerato edificabile anche senza una previsione urbanistica, se esistono elementi oggettivi che ne rivelano la potenzialità edificatoria.

Gli indici non sono tassativi, ma esemplificativi.

Tra quelli rilevanti nel caso concreto:

rilascio del permesso di costruire a pochi giorni dalla vendita
prezzo di cessione superiore ai valori agricoli
iter amministrativo già in fase avanzata
possibilità, prevista da delibera regionale, di installare impianti carburanti anche su terreni agricoli

La CTR, secondo la Cassazione, ha applicato in modo troppo rigido gli indici tradizionali, trascurando elementi decisivi.

Perché la Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia delle Entrate

La Suprema Corte evidenzia tre errori del giudice regionale:

1. Ha considerato gli indici come tassativi

Invece sono solo esempi: ogni elemento oggettivo può rivelare la vocazione edificatoria.

2. Ha ignorato il rilascio immediato del permesso di costruire

Un segnale fortissimo che l’iter era già maturo al momento della vendita.

3. Ha sottovalutato il prezzo di cessione

Un valore molto superiore ai terreni agricoli è un indizio rilevante di edificabilità.

Risultato: la sentenza viene cassata con rinvio.

Cosa cambia per contribuenti, professionisti e amministrazioni

1. Aumenta il rischio di accertamenti sulle plusvalenze

Terreni formalmente agricoli possono essere riqualificati come edificabili se:

esiste un progetto già avviato,
il prezzo è anomalo rispetto al mercato agricolo,
sono in corso pratiche edilizie o autorizzative.

2. Gli indici urbanistici non bastano più

La vocazione edificatoria può emergere da:

atti amministrativi imminenti,
infrastrutture vicine,
utilizzi consentiti da normative regionali,
trattative e valori economici.

3. Le smart city devono considerare la “edificabilità potenziale”

Nelle città ad alta densità di servizi e infrastrutture, molti terreni agricoli possono acquisire rapidamente una vocazione edificatoria “di fatto”.

Questo impatta:

pianificazione urbanistica,
fiscalità locale,
valutazioni immobiliari,
strategie di rigenerazione urbana.

4. Gli operatori devono documentare meglio le operazioni

Per evitare contestazioni, è essenziale:

tracciare l’iter amministrativo,
motivare il prezzo,
dimostrare l’assenza di progetti edilizi imminenti.

Implicazioni per le smart city, perché questa pronuncia è strategica

Le smart city si basano su:

densità infrastrutturale,
servizi diffusi,
mobilità avanzata,
rigenerazione continua.

In questo contesto, la linea tra “agricolo” ed “edificabile” diventa sempre più sottile.

La Cassazione, ampliando il concetto di edificabilità di fatto, introduce un criterio che:

anticipa la fiscalità rispetto alla pianificazione,
valorizza gli elementi concreti più che le classificazioni formali,
riconosce la rapidità dei processi autorizzativi nelle aree ad alta innovazione.

Per i comuni, significa che la pianificazione deve essere più coerente e tempestiva.

Per gli investitori, che le operazioni devono essere valutate anche in chiave fiscale.

Per i cittadini, che la tassazione può cambiare anche senza varianti urbanistiche.

Una decisione che guarda alla realtà, non alle etichette

La Cassazione ribadisce un principio semplice ma potente:

L’edificabilità non è solo ciò che dice il piano regolatore, ma ciò che accade sul territorio.

Un criterio che rispecchia l’evoluzione delle città contemporanee (dinamiche, ibride, in trasformazione) e che richiede a tutti i players (fisco, comuni, professionisti, imprese) un approccio più attento e documentato.