Superbonus e plusvalenze immobiliari, CGT di Milano ridisegna la tassazione

La sentenza 1368/4/2026 della Corte di Giustizia Tributaria di Milano stabilisce un nuovo criterio per la tassazione delle plusvalenze generate dalla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus: l’imposta dovrà essere applicata solo sull’incremento di valore direttamente attribuibile ai lavori agevolati, non sull’intero differenziale tra prezzo di acquisto e vendita. Implicazioni per i proprietari e il mercato immobiliare italiano.

Plusvalenze Superbonus sotto la lente della CGT di Milano

Il dibattito sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari generate da interventi di Superbonus si arricchisce di un nuovo, fondamentale capitolo.

La Corte di Giustizia Tributaria (CGT) di primo grado di Milano, con la sentenza 1368/4/2026, ha introdotto un principio interpretativo che potrebbe ridefinire significativamente il carico fiscale per i venditori di immobili ristrutturati con l’incentivo del 110%.

La decisione milanese, infatti, supera il dettato letterale della Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) e della Circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate, affermando che l’imposta sostitutiva del 26% non può essere applicata sull’intero differenziale tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ma soltanto sulla quota di valore imputabile ai lavori condominiali agevolati.

La pronuncia rappresenta un punto di svolta per migliaia di contribuenti italiani, offrendo una prospettiva più equa e proporzionata rispetto all’effettivo incremento patrimoniale derivante dagli interventi agevolati.

Legge di Bilancio 2024 e Circolare 13/E

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova disciplina per la tassazione delle plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati dal Superbonus, terminati da non più di dieci anni all’atto della cessione.

Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione.

La plusvalenza è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.

Un aspetto cruciale della normativa riguarda la deducibilità delle spese del Superbonus: se i lavori si sono conclusi da non più di cinque anni, le spese non sono deducibili se si è beneficiato del 110% e si sono esercitate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito.

Se i lavori si sono conclusi da più di 5 anni, è deducibile il 50% di tali spese.

La Circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate aveva inoltre chiarito che la plusvalenza si genera anche per la cessione di singole unità immobiliari situate in condomini dove i lavori Superbonus hanno riguardato solo le parti comuni.

Sentenza di Milano, principio di proporzionalità

Il caso esaminato dalla CGT di Milano riguardava la vendita di un immobile acquistato decenni prima e successivamente interessato da lavori Superbonus sulle parti comuni. L’applicazione del criterio di legge avrebbe comportato una plusvalenza “di legge” di oltre 1,5 milioni di euro, con un’imposta sostitutiva di quasi 399mila euro.

La Corte milanese, pur confermando che l’applicazione del prelievo sulla plusvalenza è corretta anche quando i lavori hanno interessato solo le parti comuni dell’edificio, ha richiamato i principi consolidati della Cassazione.

Questi principi stabiliscono che le norme che introducono nuove ipotesi di reddito imponibile devono essere interpretate in modo coerente con il principio della capacità contributiva (art. 53 Cost.) e con la loro ratio.

Di conseguenza, la norma non può determinare una tassazione sproporzionata rispetto all’effettivo incremento patrimoniale derivante dagli interventi agevolati.

Nel caso specifico, la CGT ha rilevato che la maggior parte della plusvalenza era riconducibile alla naturale rivalutazione del mercato immobiliare nel tempo, e che la quota di lavori condominiali riferibile all’appartamento era meno di un decimo dell’imposta sostitutiva calcolata.

Pertanto, i giudici hanno annullato il rifiuto dell’Agenzia delle Entrate e hanno stabilito che l’imposta sostitutiva è dovuta solo nei limiti dell’incremento di valore imputabile ai lavori agevolati, lasciando all’Agenzia il compito di rideterminare l’importo.

Implicazioni proprietari e mercato immobiliare

La sentenza apre nuove prospettive per i proprietari di immobili che hanno usufruito del Superbonus e intendono vendere entro i 10 anni dalla fine dei lavori.

La decisione della CGT di Milano introduce un criterio di maggiore equità, evitando che la tassazione della plusvalenza diventi eccessivamente onerosa e sproporzionata rispetto al reale beneficio ottenuto dai lavori agevolati.

Tuttavia, resta la necessità di definire con chiarezza i meccanismi di calcolo del valore imputabile ai lavori, per evitare ulteriori contenziosi tra Fisco e contribuenti.

La pronuncia milanese sottolinea l’importanza di un’interpretazione delle norme fiscali che tenga conto della sostanza economica delle operazioni e del principio di capacità contributiva, fornendo un precedente significativo per future controversie e per l’evoluzione della normativa in materia di Superbonus e plusvalenze immobiliari.

Conclusione

La sentenza della CGT di Milano rappresenta un passo importante verso una maggiore chiarezza e giustizia fiscale nel complesso scenario delle plusvalenze immobiliari post-Superbonus.

Mentre si attende un consolidamento di questa interpretazione, i proprietari e i professionisti del settore immobiliare dovranno prestare attenzione ai nuovi orientamenti giurisprudenziali per navigare al meglio le implicazioni fiscali delle compravendite.