APE: per l'efficientamento energetico si rincorre l'UE

Con il Dlgs n. 48 del 2020 l’Italia ha dato attuazione alla direttiva UE n. 844 del 2018, promuovendo il miglioramento della prestazione energetica degli immobili.

La storia

Nel lontano 2002, il Parlamento europeo ha emanato una prima direttiva detta EPBD (Energy Performance of Building Directive), allo scopo di garantire efficienza energetica nella costruzione degli immobili, soprattutto in vista del contenimento dell’inquinamento e la riduzione dell’impatto ambientale.

Nel 2005 la Direttiva è stata recepita in Italia, e per la prima volta si è parlato di rendimento energetico nell’edilizia.

In seguito, col D.M. 26.6.2009 sono state introdotte le linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici e il relativo modello di certificato, poi divenuto l’attuale attestato (APE) nel 2013.

Nato come strumento di sostenibilità ambientale nella costruzione degli edifici, lo si è esteso anche al commercio degli immobili in caso di compravendita o locazione, rendendolo così anche uno strumento di valutazione economica dell’affare tra le parti.

Di recente nella materia, sempre in attuazione di norme della UE, è intervenuto il d.lgs. n. 48/2020 che fissa al 2050 il termine per raggiungere l’obiettivo di un parco immobiliare nazionale decarbonizzato e a alta efficienza energetica.

A livello pratico, per le nuove costruzioni introduce nei parcheggi almeno un punto di ricarica elettrica dei veicoli e nuove regole sulla climatizzazione dei locali.

Che cosa è?

L’attestato di prestazione energetica (APE) è uno strumento di valutazione della prestazione energetica dell’immobile che consente di analizzare la convenienza economica all’acquisto o alla locazione, ma anche la convenienza nella realizzazione di eventuali interventi di riqualificazione energetica dell’immobile stesso.

L’attestato viene redatto e rilasciato da un professionista qualificato: il certificatore energetico, accreditato dalla Regione avendo superato un esame di abilitazione specifico.

Compiuti rilievi sull’edificio e sui relativi impianti ed eseguita una procedura di calcolo secondo metodi fissati dal Dm 26.6.2009, il professionista attribuisce la classe energetica all’edificio secondo una scala graduata, dalla meno efficiente (classe G) alla più performante (classe A4).

Più alta è la classe energetica, più elevata sarà la qualità energetica dell’edificio.

Nell’attestazione, il tecnico deve indicare anche gli eventuali interventi di miglioramento dell’efficienza energetica dell’immobile, proponendo le migliorie più significative ed economicamente convenienti.

In tal modo, al proprietario viene offerta anche una valutazione sulla priorità e consistenza dei lavori in un’ottica di miglioramento del suo bene, in termini di costo energetico e di impatto ambientale.

La validità dell’APE è decennale dalla data di rilascio, ed esso può essere redatto per l’intero edificio o anche solo per la singola unità immobiliare.

Per gli immobili adibiti ad uso attività industriali, artigianali e assimilabili, l’attestazione può limitarsi alle sole porzioni ad uso ufficio e assimilabili ai fini della permanenza di persone purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico.

L’attività agricola è assimilabile ad attività industriale o artigianale.

Controlli: il sistema informatico (SIAPE)

Il professionista certificatore è tenuto a trasmettere una copia dell’attestazione alla Regione o alla Provincia autonoma competente per territorio le quali, attraverso il Sistema informatico sugli attestati di prestazione energetica (SIAPE), procedono all’archiviazione al fine di poter eseguire controlli sull’effettiva emissione e sulla qualità del servizio.

Il SIAPE è lo strumento nazionale per la raccolta degli APE, gestito dal 2015 da ENEA attraverso i cui dati è possibile avere la panoramica nazionale anche su base regionale sullo stato della riqualificazione energetica del parco edilizio nazionale.

Ad oggi il numero totale APE in Italia è di 4.657.489, con la Lombardia in testa e la Basilicata come fanalino di coda. Dal 2020, con il Dlgs n. 48, è stato istituito presso ENEA il portale nazionale sulla prestazione energetica degli edifici accessibile a imprese, P.A. e privati cittadini.

Esso offre informazioni generali e assistenza sulla prestazione energetica degli edifici, sugli APE ma anche un orientamento sulle migliori pratiche per la riqualificazione energetica in termini di costi.

È dunque apprezzabile l’evoluzione dall’istituzione di strumenti di controllo a quelli che possano offrire anche assistenza, poiché solo incoraggiando e favorendo la conoscenza si può progredire e migliorare.

Compravendita e locazione

Dal 2013, con la l. n. 90, in caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito e locazione di immobile è stato introdotto l’obbligo per il proprietario di rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente o al locatario già dall’avvio della trattativa, e consegnarlo poi alla relativa conclusione.

Ciò è stato fatto anche per porre rimedio alla procedura d’infrazione avviata contro l’Italia dall’UE, a causa del non uniformarsi alle norme del diritto dell’Unione Europea in tema di riqualificazione e l’efficienza energetica.

Se trattasi di edificio in costruzione, l’APE deve essere prodotto entro 15 giorni dalla richiesta del certificato di agibilità.

L’attestato è d’obbligo anche in allegato al contratto di vendita o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.

La legge introduce dunque anche la sanzione in caso di omissione dell’adempimento imposto: il contratto non è valido se manca l’APE.

Deve essere data evidenza della classe energetica dell’edificio anche negli annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciale in caso di offerta di vendita o locazione.

L’adempimento, oltre che del proprietario dell’immobile, diventa obbligo anche per agenzie immobiliari: per esse, la legge impone infatti uno schema di annuncio di vendita o locazione allo scopo di rendere uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini.

L’APE acquista così sempre maggiore importanza e la classe energetica dell’immobile diventa parte della trattativa.

Sanzioni amministrative

Ci sono sanzioni per il professionista qualificato che non rispetti schemi, calcoli, metodologie fissate dalla legge nel rilascio dell’APE.

Esse vengono applicate da Regione o Provincia autonoma secondo rispettive competenze.

Si aggiunge, in questo caso, anche la segnalazione al collegio professionale di appartenenza del professionista per la azione disciplinare.

È prevista sanzione amministrativa a carico del proprietario in caso di vendita o locazione quando si ometta di dotare l’edificio di APE.

Anche per il responsabile dell’annuncio qualora si ometta di riportare i parametri energetici.

Infine, è prevista una sanzione amministrativa anche per l’omesso controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione.

Detrazioni fiscali

Importante incentivo è l’applicazione di detrazione fiscale nella misura del 65%  per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica.

Marta Serpolla