Ordine di demolizione: escluso l'automatismo

Nuova sentenza della Cassazione, sopraggiunta in piena estate, in tema di costruzioni abusive.

Un caso che solo all’apparenza era qualificabile come ordinario; in realtà, sottintendeva un paradosso che, comunque, stimolava il dibattito giuridico.

Con la pronuncia n. 29771, depositata il 5 agosto 2026, la Terza Sezione Penale della Cassazione si confronta con la fattispecie di un muro edificato abusivamente che, proprio per paradosso:

• conteneva una scarpata;
• sorreggeva una strada;
• regolava il deflusso delle acque piovane.

Dunque, non proprio un muro “comune” e demolirlo “per ripristinare la legalità” avrebbe rischiato di indebolire l’assetto del territorio.

Il caso: il muro abusivo, i terzi acquirenti e l’ordine di demolizione

La vicenda arriva da Rocca di Papa, un caratteristico comune che sorge a due passi da Roma: un muro di cinta, realizzato senza titolo, era stato oggetto di un ordine di demolizione contenuto in una sentenza di condanna del 2013, divenuta definitiva.

Anni dopo, due privati acquistavano il terreno da un ente ecclesiastico – a sua volta rimasto estraneo al processo penale – a sei anni di distanza dalla condanna dell’originario costruttore.

I nuovi proprietari chiedevano al Tribunale di Velletri la revoca dell’ordine di demolizione qualificandosi come “terzi di buona fede” e, soprattutto, segnalando che quel muro svolgesse una funzione di protezione del territorio, contenendo la scarpata e la sede stradale e regimentando le acque meteoriche.

Il Tribunale respingeva l’istanza.

I proprietari ricorrevano in Cassazione, che accoglieva i ricorsi e annullava con rinvio la statuizione.

Il ragionamento della Corte è lineare:

• l’ordine di demolizione ha natura ripristinatoria e non sanzionatoria;
• per questo colpisce chiunque sia in rapporto qualificato con il bene, a prescindere dall’aver commesso il reato;
• pertanto, anche il terzo acquirente di buona fede non ne è al riparo.

Il fulcro della vicenda attiene – al contempo – alla fase esecutiva (quando si deve mettere in pratica la decisione giudiziaria) che non può essere automatica e cieca: per la Cassazione è indispensabile bilanciare l’interesse pubblico alla salvaguardia del territorio con il diritto di proprietà, secondo un canone di proporzionalità.

Nel caso concreto questa valutazione era stata del tutto omessa, sicché il giudice non si era confrontato con la relazione tecnica dei ricorrenti, secondo cui la demolizione avrebbe danneggiato proprio l’assetto del territorio.

Da qui l’annullamento, con rinvio a un altro giudice del Tribunale di Velletri.

I punti fermi della Cassazione

Pur nella sua sinteticità, la pronuncia fissa alcuni principi che orientano il giudice dell’esecuzione.

Il primo riguarda la natura stessa dell’ordine di demolizione: si tratta di una misura ripristinatoria, non punitiva, che mira a rimuovere l’opera e non a sanzionare un colpevole. Proprio da questa natura discende che l’ordine si esegue nei confronti di tutti coloro che vantano sul bene un diritto reale o personale di godimento, indipendentemente da chi abbia materialmente commesso l’abuso.

Ne deriva una conseguenza netta per il terzo acquirente di buona fede: pur estraneo al reato, non sfugge all’ordine, perché l’acquisto – anche a distanza di anni e da un soggetto rimasto fuori dal processo penale – non lo neutralizza.

Il cuore della decisione, come anticipato, risiede nel passaggio successivo: l’esecuzione non è mai automatica; al momento di dare corso alla demolizione, il giudice è tenuto a bilanciare l’interesse pubblico alla tutela del territorio con il diritto di proprietà o di godimento, secondo un canone di proporzionalità. Questo bilanciamento non può ridursi a una formula di stile, atteso che impone al giudice di confrontarsi con le prove tecniche offerte dalle parti. Pretermettere una relazione tecnica che documenta un rischio per il territorio vizia il provvedimento, come accaduto nel caso di specie.

E qui emerge il profilo più delicato: quando lo stesso manufatto svolge una funzione di protezione del territorio – contenere una scarpata, sorreggere una strada, regolare il deflusso delle acque – la sua demolizione può finire per nuocere proprio all’assetto che l’ordine mira a salvaguardare.

Smart City: legalità edilizia e sicurezza del territorio

La pronuncia, ancorché legata a una specifica vicenda di merito, contiene un monito per l’Amministrazione Pubblica, per l’Autorità giudiziaria e financo per ogni singolo cittadino, sicché racchiude un insegnamento ermeneutico che analizza il rapporto tra legalità urbanistica e resilienza del territorio.

La Cassazione ricorda che l’origine di un’opera – legittima o abusiva – non ne determina automaticamente il destino: al momento dell’esecuzione conta anche la funzione che quell’opera svolge, in concreto, nel sistema territoriale.

Non è un’assoluzione dell’abuso: la regola resta la rimozione (e su questo non vi è dubbio!), ma è indispensabile valutare anche le conseguenze pratiche dell’ordine di demolizione alla luce, anche, del principio di proporzionalità.

Per una città che voglia essere davvero Smart la lezione è chiara: i dati sul rischio del territorio non servono solo a costruire meglio, ma anche a decidere con proporzionalità cosa, e come, demolire, senza rinunciare al principio di legalità che informa, anche, il diritto di costruzione.