Legge n. 116/2026: Piano Casa approvato, tutte le novità per Comuni, Enti Locali e Partenariato Pubblico-Privato in vigore dal 4 luglio

La Legge 2 luglio 2026, n. 116, pubblicata in GU Serie Generale n. 152 del 3 luglio 2026, che converte in legge il D.L. 66/2026, introduce disposizioni urgenti per il Piano Casa con misure straordinarie per recuperare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) e sociale (ERS), incrementare l’offerta abitativa a prezzi accessibili e favorire il Partenariato Pubblico-Privato (PPP) con semplificazioni procedurali e nuovi strumenti finanziari. Entrata in vigore: 4 luglio 2026. Ecco tutte le novità rilevanti per Comuni, Enti Locali, operatori PPP e cittadini, con focus su finanziamenti, procedure semplificate, soggetti ammissibili e strumenti innovativi.

NOVITÀ PER COMUNI E ENTI LOCALI

1. Programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio ERP/ERS (Art. 2)

Risorse e finalità:

• 970 milioni di euro per il 2026-2030 (116M€ 2026, 216M€ 2027, 228M€ 2028, 180M€ 2029, 230M€ 2030) per manutenzione straordinaria di alloggi ERP/ERS non assegnabili per carenze manutentive.
• +4,8 miliardi di euro (2027-2034) dal Fondo per la rigenerazione urbana (ex comma 42, L. 160/2019).
• +50% delle risorse del Fondo Sociale per il Clima UE (Regolamento UE 2023/955) per famiglie vulnerabili in edilizia residenziale pubblica.

Ruolo attivo dei Comuni:

Soggetti attuatori: I Comuni possono presentare proposte per interventi di recupero, manutenzione straordinaria e riconversione di immobili ERP/ERS, anche in partenariato pubblico-privato (PPP).

Avvisi pubblici: Gestiti dal soggetto gestore Invitalia S.p.A. d’intesa con il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), con criteri di selezione trasparenti e priorità per progetti con sostenibilità economica e contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale (definiti nel rispetto della normativa e della pianificazione territoriale di settore).

Interventi ammissibili:

• Manutenzione straordinaria di unità immobiliari ERP.
• Recupero di immobili destinati all’edilizia sociale (ERS).
• Progetti di rigenerazione urbana e contrasto del degrado.

Applicazione del Codice dei Contratti Pubblici (Art. 2, comma 7): agli interventi si applica il d.lgs. n. 36/2023, con possibilità di partecipazione anche per i soggetti proponenti programmi di edilizia integrata (Capo III).

Commissario straordinario e Cabina di monitoraggio (Art. 3)

Coordinamento con gli Enti Locali:

Nomina del Commissario straordinario (D.P.C.M., su proposta del MIT, in carica fino al 31/12/2027):

• Compiti:
  • Avviare procedura straordinaria di ricognizione degli immobili (non redditizi e non in uso) di proprietà di Stato, Regioni, Enti Locali, enti pubblici e società a partecipazione pubblica non quotate.
  • Definire elenco degli immobili su cui presentare iniziative di edilizia sociale.
  • Redigere schemi-tipo di convenzione tra enti proprietari e soggetti attuatori, con diritti di superficie o altri diritti reali di godimento (durata ≥25 anni, o diversa se l’investimento ha un ammortamento inferiore).
• Potere di ordinanza: può operare in deroga a ogni disposizione di legge (escluso penale, antimafia, beni culturali/paesaggistici, vincoli UE), con ordinanze immediatamente efficaci e pubblicate in Gazzetta Ufficiale.

Cabina di monitoraggio (Art. 3, comma 10):

• Composizione:
  • Presidente del Consiglio o Ministro MIT.
  • Autorità politica delegata per la coesione.
  • Commissario straordinario.
  • Presidente ANCI.
  • Sindaci dei Comuni interessati e Presidenti delle Regioni interessate.
  • Rappresentanti degli enti di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata.
• Funzioni:
  • Definisce indirizzi generali e criteri per le priorità territoriali (per la componente di edilizia sociale).
  • Individua interventi di particolare complessità (per applicare le disposizioni speciali dell’Art. 3, comma 4).
  • Verifica il grado di attuazione del programma (il MIT riferisce periodicamente alla Cabina).

Superamento del dissenso (Art. 3, comma 4, lettera a)):

• Se un’amministrazione esprime dissenso che preclude la realizzazione dell’intervento, il Commissario straordinario può sottoporre la questione al Consiglio dei Ministri per la decisione (in deroga all’Art. 14-quinquies L. 241/1990).

Semplificazioni per le gare PPP (Art. 3, comma 4, lettera b)):

• Verifiche antimafia anticipate (Art. 85 D.Lgs. 159/2011) alla scadenza del termine di presentazione delle offerte.
• Esecuzione in via d’urgenza prima della stipula contrattuale (applicazione Art. 50, comma 6 e 99, comma 3-bis D.Lgs. 36/2023 in caso di mancata stipulazione o assenza requisiti).
• Modifica del contratto senza nuovo affidamento (nel rispetto dell’Art. 72 Direttiva 2014/24/UE: max +50% valore iniziale, non alterazione natura generale del contratto).

Supporto tecnico-operativo gratuito:

• Il Commissario può avvalersi di Infrastrutture Milano Cortina 2020-2026 S.p.A. e Invitalia S.p.A..

3. Fondo di garanzia per morosità incolpevole (Art. 4)

Novità per gli Enti Gestori ERP:

Fondo rotativo di garanzia per coprire:

• Rischio di morosità incolpevole (impossibilità di pagamento per cause non imputabili al conduttore).
• Deposito cauzionale nei contratti di locazione ERP.
• Dotazione iniziale: 22 milioni di euro per il 2026; +2 milioni di euro per il 2027.
• Alimentazione: quota parte dei canoni di locazione versati dagli inquilini ERP.
• Surrogazione: il Fondo si surroga nei diritti del locatore nei limiti delle somme erogate.
• Disciplina attuativa: Decreti interministeriali (MIT + MEF) entro 60 giorni dall’entrata in vigore.

4. Riscatto degli alloggi ERP (Art. 5)

Opportunità per Comuni e Enti Gestori:

Diritto di opzione per gli assegnatari:

• Gli assegnatari non morosi (pagamento canone + oneri accessori) hanno diritto di acquisto dell’alloggio ERP.
• Condizione: non essere proprietari di un’altra abitazione.

Procedura:

• Decreto interministeriale (MIT + MEF + Ministero Affari Regionali) entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge (4 luglio 2026).
• Intesa in Conferenza Unificata se i proventi sono di competenza degli enti territoriali. ✅ Proventi delle alienazioni:
• Destinati in coerenza con il percorso della spesa netta (Regolamento UE 2024/1263).
• Reinvestimento obbligatorio (minimo 80% dei proventi) in:
  • Recupero e manutenzione del patrimonio ERP.
  • Nuove costruzioni.
  • Programmi integrati e opere di urbanizzazione socialmente rilevanti.

5. Locazione e riscatto in edilizia residenziale sociale (Art. 6)

Strumenti per Comuni e Enti:

Progetti di edilizia sociale con:

• Locazione di lunga durata (per abitazione principale).
• Facoltà di riscatto progressivo (scadenze predefinite).

Atto d’obbligo trascritto a favore del Comune:

• Impegno a mantenere la destinazione a locazione di lunga durata.
• Vincoli sulla determinazione del prezzo di cessione in caso di vendita. ✅ Standard elevati:
• Gli immobili devono rispondere a standard di sostenibilità ambientale, efficienza energetica e tecnologica.

Interventi ammissibili:

• Recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico esistente.
• Demolizione e ricostruzione senza consumo di suolo.
• Acquisto e trasformazione immobiliare di edifici con almeno 25 unità immobiliari.

6. Fondo Housing Coesione (Art. 7)

Partecipazione di Regioni, Province Autonome e Amministrazioni Centrali:

Fondo gestito da INVIMIT SGR S.p.A.:

• Dotazione iniziale: 100 milioni di euro (2026) dal Fondo per lo sviluppo e la coesione 2021-2027.
• Obiettivo: contrastare il disagio abitativo tramite interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale.

Sottoscrizione quote da parte di:

• Dipartimento per le politiche di coesione (Presidenza del Consiglio).
• Regioni e Province Autonome (con risorse FSC 2021-2027 o fondi europei).
• Amministrazioni centrali (titolari di Programmi nazionali di coesione).

Comparti separati:

• Separazione contabile delle risorse europee e nazionali.
• Proventi delle alienazioni:
  • Se sottoscritte dal Dipartimento → ammortamento titoli di Stato.
  • Se sottoscritte da Regioni/Province → riduzione anticipata del debito.

Relazione annuale al Parlamento (Art. 7, comma 8).

7. Disposizioni di semplificazione (Art. 8)

Semplificazioni procedurali per Comuni e Enti:

Conferenza di servizi semplificata (Art. 8, comma 2).

Mutamento di destinazione d’uso semplificato (Art. 8, comma 3):

• Sempre consentito tra categorie funzionali diverse (con o senza opere).
• Vincolo trentennale di destinazione d’uso, da trascrivere nei registri immobiliari entro 30 giorni dal completamento dell’intervento.

Dichiarazione di pubblica utilità automatica (Art. 8, comma 4).

Adeguamento legislazione regionale (Art. 8, comma 5).

Requisiti dimensionali (Art. 8, comma 9): minimo 25 unità immobiliari per progetti di edilizia residenziale sociale.

NOVITÀ PER IL PARTENARIATO PUBBLICO-PRIVATO (PPP)

1. Applicazione del Codice dei Contratti Pubblici (Art. 2, comma 7 e Art. 3, comma 4)

PPP come strumento chiave per il recupero ERP/ERS e la creazione di nuova edilizia sociale.

Definizione di PPP (Art. 174, comma 1, D.Lgs. 36/2023):

• Rapporto contrattuale di lungo periodo tra ente concedente e operatori economici privati.
• Copertura finanziaria in misura significativa da risorse private.
• Rischio operativo allocato al soggetto privato.

2. Semplificazioni per il PPP (Art. 3, comma 4)

Superamento del dissenso in Conferenza dei Servizi (decisione del Consiglio dei Ministri).

Verifiche antimafia anticipate (alla scadenza delle offerte).

Esecuzione in via d’urgenza prima della stipula contrattuale.

Modifica del contratto senza nuovo affidamento (nel rispetto dei limiti UE: max +50% del valore iniziale).

3. Programmi infrastrutturali di edilizia integrata (Art. 9)

Opportunità per il PPP e i soggetti privati:

Soggetti ammissibili (Art. 9, comma 1-bis, nuovo):

• Soggetti privati, anche costituiti in società di progetto o veicolo societario, possono presentare programmi se in possesso di:
  1. Capacità economica e finanziaria (attestata da primario istituto di credito o fondo di investimento).
  2. Documentata esperienza in programmi edilizi di dimensioni analoghe.
  3. Impegno formale a mantenere la destinazione convenzionata per l’intero periodo di vincolo.

Definizione di “contesto territoriale” (Art. 9, comma 3, lettera a)):

• Ambito fisicamente continuo o funzionalmente unitario, definito in convenzione con il Comune.
• Può includere più comparti o sub-ambiti se rientrano nella stessa unità progettuale.

Nuove lettere a-bis) e a-ter) all’Art. 9, comma 3 (inserite in sede di conversione):

• a-bis): Il contesto territoriale può essere parte di un comparto di sviluppo più ampio con pluralità di destinazioni d’uso (residenziali e non). La quota percentuale minima si calcola solo sulla componente residenziale.
• a-ter): Spazi e servizi di prossimità per coesione sociale (senior cohousing, cohousing intergenerazionale).

Quota per start-up e microimprese (Art. 9, comma 3, lettera i-bis, nuova):

• Tra il 5% e il 15% della superficie utile complessiva può essere destinata a:
  • Start-up, microimprese, coworking, commercio di prossimità, artigianato urbano, servizi di quartiere (con convenzioni a canone calmierato).

Destinazioni ammesse (Art. 9, comma 3, lettera b)):

• Alloggi per giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede (pubblici e privati, inclusi personale scolastico, sanitario, Forze di polizia, Vigili del Fuoco, Forze armate), genitori separati, residenze per il personale delle Forze di polizia.
• Canone di locazione: non superiore al 30% del reddito del nucleo familiare.
• Prezzo di cessione: determinato in base ai valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o, in caso di non corrispondenza, con riduzione non inferiore al 33% sui valori di mercato.

Requisiti per l’accesso (Art. 9, comma 3, lettera f)):

• ISEE ≤ 35.000€/anno (per i nuclei familiari).

Semplificazioni procedurali (Art. 9, comma 8):

• Dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale per i programmi di investimento.
• Commissione di valutazione: composta da non più di 5 membri.
• Verifica dei requisiti: incluse modalità di verifica dei requisiti antimafia e controlli sull’origine dei capitali investiti.

4. Misure relative agli alloggi di servizio dell’Arma dei Carabinieri (Art. 9-bis, nuovo)

Nuova categoria di alloggi: alloggi di servizio per esigenze temporanee.

Concessione prioritaria al personale dell’Arma dei Carabinieri.

Estensione a Forze armate, Forze di polizia estere, altre amministrazioni dello Stato in casi eccezionali.

Retta giornaliera commisurata ai costi di gestione.

Riassegnazione delle somme per migliorare le condizioni infrastrutturali.

5. Modifiche a INVIMIT SGR (Art. 9-ter, nuovo)

Maggioranza del capitale sociale (non più “interamente partecipate”) per:

• Società che conferiscono immobili per progetti di valorizzazione.
• Società che gestiscono fondi immobiliari.

6. Disposizioni procedimentali (Art. 10)

Applicazione del regime agevolato (Art. 10, comma 7-ter, D.L. 76/2020) per opere destinate a:

• Infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere, edilizia residenziale sociale.

NOVITÀ PER LE FAMIGLIE E GLI STUDENTI

1. Fondo prima casa: priorità per famiglie con disabilità grave (Art. 4-bis, nuovo)

Soggetti ammissibili (dal 3 agosto 2026):

• Persone con disabilità permanente (L. 104/1992, art. 3, comma 3).
• Componenti di nucleo familiare che convivono da almeno 2 anni con un familiare (figlio/fratello/sorella) con disabilità permanente.

Garanzia del Fondo:

• 50% della quota capitale per tutti.
• 80% se ISEE ≤ 40.000€/anno.

Risorse aggiuntive:

• +6 milioni di euro per il 2026.
• +8 milioni di euro per il 2027.

2. Fondo per gli alloggi degli studenti fuori sede (Art. 4-ter, nuovo)

Rifinanziamento:

• +8,5 milioni di euro per il 2026.

Destinatari:

• Studenti fuori sede iscritti alle università statali non aventi carattere residenziale.
• Requisiti: ISEE ≤ 20.000€/anno, merito (CFU), non iscritti più di una volta al primo anno.
• Esenzione per studenti con disabilità.

NOVITÀ PER IL MINISTERO DELLA DIFESA E LA GUARDIA DI FINANZA

1. Potenziamento del patrimonio immobiliare (Art. 11-bis, nuovo)

Forze Armate:

15 milioni di euro/anno (2026-2028) per:

• Costruzione e acquisizione immobili.
• Interventi di ristrutturazione, ampliamento, completamento, efficienza energetica, miglioramento antisismico.

Guardia di Finanza:

1,5M€ (2026), 3,9M€ (2027), 3,1M€ (2028) per:

• Costruzione, riqualificazione, ristrutturazione.
• Efficienza energetica, miglioramento antisismico.

2. Supporto Invitalia per il Ministero dell’Università (Art. 11, comma 4-bis, nuovo)

Convenzione MUR-Invitalia per supporto tecnico-specialistico su alloggi e residenze studenti.

Commissione: max 1% sui fondi destinati annualmente.

CLAUSOLA DI SALVAGUARDIA (Art. 11-ter, nuovo)

Applicazione nelle Regioni a statuto speciale e Province autonome di Trento e Bolzano compatibilmente con i rispettivi statuti.

SINTESI DELLE PRINCIPALI NOVITÀ

PUNTI CHIAVE E IMPATTO

Comuni ed Enti Locali:

1. Risorse immediate per recupero ERP/ERS e rigenerazione urbana.
2. Ruolo centrale nella presentazione di progetti e avvisi pubblici.
3. Semplificazioni procedurali per accelerare gli interventi.
4. Strumenti innovativi (Fondo morosità incolpevole, riscatto alloggi ERP, locazione con riscatto).
5. Coordinamento tramite Commissario straordinario e Cabina di monitoraggio.

Partenariato Pubblico-Privato (PPP):

1. Applicazione del Codice dei Contratti Pubblici con semplificazioni.
2. Semplificazioni per superare ostacoli procedurali (dissenso, verifiche, esecuzione in urgenza).
3. Proposte integrate (recupero ERP + nuova ERS) e accesso a fondi dedicati.
4. Programmi di edilizia integrata con soggetti privati ammissibili e quote per start-up.

Famiglie e studenti:

1. Fondo prima casa per disabili con garanzia fino all’80%.
2. Fondo studenti fuori sede rifinanziato (+8,5M€).
3. Miglioramento condizioni alloggiative per Forze dell’Ordine e Difesa.

Riassunto esecutivo

La Legge n. 116/2026 introduce misure straordinarie per:

1. Finanziare il recupero di 100.000 alloggi ERP/ERS con 970M€ + 4,8M€ + fondi UE.
2. Semplificare le procedure per Comuni e PPP.
3. Potenziare il PPP con semplificazioni e risorse dedicate.
4. Innovare gli strumenti per l’edilizia sociale (locazione con riscatto, quote per start-up).
5. Estendere l’accesso al credito per famiglie con disabilità e studenti fuori sede.
6. Migliorare le condizioni alloggiative per Forze dell’Ordine e Difesa.

Obiettivo finale: 106.000 alloggi resi disponibili con 6,444 miliardi di euro di risorse.

Conclusione

La Legge n. 116/2026 segna un cambio di passo per le politiche abitative in Italia, con risorse ingenti, semplificazioni procedurali e nuovi strumenti per Comuni, Enti Locali, PPP e cittadini. L’efficacia della legge dipenderà dalla capacità di attuazione da parte delle amministrazioni e dalla collaborazione tra pubblico e privato per recuperare il patrimonio esistente e incrementare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili.

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